Wizyta u notariusza to jeden z ostatnich etapów zakupu mieszkania. Właśnie podczas podpisania aktu dochodzi do formalnego przeniesienia własności. Dla wielu osób jest to pierwsza styczność z kancelarią notarialną, dlatego warto wcześniej wiedzieć, jakie dokumenty przygotować, jak wygląda spotkanie, kto ponosi koszty i ile pieniędzy trzeba przeznaczyć na całą transakcję.
Dlaczego zakup mieszkania wymaga aktu notarialnego
Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Zwykła umowa pisemna między kupującym i sprzedającym nie wystarcza do skutecznego przeniesienia własności mieszkania.
Notariusz sprawdza dokumenty stron, podstawę nabycia nieruchomości, dane lokalu oraz treść księgi wieczystej. Analizuje między innymi, kto jest właścicielem mieszkania oraz czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, służebnością albo innym prawem.
Znaczenie ma także sytuacja prawna sprzedającego. Inaczej wygląda sprzedaż mieszkania kupionego kilka lat wcześniej, a inaczej lokalu odziedziczonego, otrzymanego w darowiźnie lub należącego do małżeńskiego majątku wspólnego.
Termin u notariusza warto umówić wcześniej
Najlepiej najpierw skontaktować się z kancelarią i przesłać dokumenty, a dopiero później ustalić ostateczny termin podpisania aktu. Dzięki temu notariusz może wcześniej sprawdzić dokumentację i wskazać ewentualne braki.
Przy umawianiu spotkania podaje się zwykle rodzaj transakcji, cenę mieszkania, numer księgi wieczystej, sposób finansowania oraz dane stron. Osoba szukająca kancelarii w regionie może wcześniej sprawdzić, jaki notariusz Katowice zajmuje się obsługą sprzedaży nieruchomości i jakie dokumenty trzeba dostarczyć przed spotkaniem.
Przykładem kancelarii działającej w centrum Katowic jest praktyka prowadzona przez notariusz Martę Wróbel, która zajmuje się między innymi umowami sprzedaży mieszkań, umowami deweloperskimi, hipotekami i innymi czynnościami związanymi z nieruchomościami.
Jakie dokumenty przygotowuje kupujący
Kupujący ma zwykle mniej dokumentów do zebrania niż sprzedający. Podstawą jest ważny dowód osobisty albo paszport. Potrzebne są również dane osobowe, numer PESEL oraz informacje o stanie cywilnym.
Znaczenie ma ustrój majątkowy małżeński. Osoba pozostająca w związku małżeńskim może kupować mieszkanie do majątku wspólnego albo, w określonych sytuacjach, do majątku osobistego. Jeżeli małżonkowie zawarli umowę majątkową, kancelaria może poprosić o jej przedstawienie.
Przy zakupie finansowanym kredytem potrzebne są również dokumenty bankowe. Notariusz musi znać kwotę kredytu, sposób wypłaty środków oraz warunki rozliczenia ceny.
Jeżeli część ceny została wcześniej wpłacona w formie zadatku lub zaliczki, taka informacja również pojawia się w akcie.
Jakie dokumenty przedstawia sprzedający
Sprzedający dostarcza dokument potwierdzający sposób nabycia mieszkania. Może to być wcześniejszy akt sprzedaży, darowizny, dokument dotyczący spadku albo umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu.
Potrzebny jest także numer księgi wieczystej. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu dokumentacja może obejmować dodatkowe zaświadczenia ze spółdzielni.
Jeżeli mieszkanie zostało odziedziczone albo otrzymane w darowiźnie, kancelaria może wymagać dokumentów dotyczących podatku od spadków i darowizn. W części transakcji potrzebne są również zaświadczenia dotyczące zadłużenia wobec wspólnoty, spółdzielni lub zameldowania.
Sprzedający przekazuje także świadectwo charakterystyki energetycznej, jeżeli dla danego lokalu istnieje obowiązek jego sporządzenia.
Co dzieje się w kancelarii w dniu sprzedaży
Spotkanie rozpoczyna się od sprawdzenia tożsamości stron. Następnie notariusz odczytuje treść aktu i wyjaśnia jego najważniejsze postanowienia.
W dokumencie znajdują się dane kupującego i sprzedającego, opis mieszkania, informacje z księgi wieczystej, cena, sposób płatności oraz termin wydania lokalu. Przy zakupie kredytowym pojawiają się dodatkowe zapisy dotyczące finansowania.
Przed podpisaniem warto dokładnie sprawdzić numer księgi wieczystej, powierzchnię lokalu, cenę, numery rachunków bankowych oraz terminy płatności. Jeżeli którykolwiek zapis jest niejasny, można poprosić notariusza o jego wyjaśnienie albo zmianę przed złożeniem podpisów.
Po podpisaniu aktu notariusz wykonuje dalsze czynności związane z transakcją, w tym pobiera należne podatki i opłaty oraz składa odpowiednie wnioski do księgi wieczystej.
Kto płaci za akt notarialny
W praktyce koszty aktu sprzedaży najczęściej ponosi kupujący. Nie jest to jednak sztywna zasada. Strony mogą ustalić inny sposób rozliczenia, na przykład podział kosztów po połowie.
Kupujący zwykle płaci taksę notarialną, koszty wypisów oraz opłaty sądowe związane z wpisem własności. Inaczej wygląda PCC. Jeżeli podatek jest należny, obowiązek podatkowy przy sprzedaży spoczywa na kupującym.
Notariusz pobiera PCC podczas zawierania aktu i przekazuje go do urzędu. Kupujący nie musi wtedy samodzielnie składać deklaracji dotyczącej tej transakcji.
Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania
Koszt aktu składa się z kilku elementów. Najważniejsze to taksa notarialna, VAT, wypisy aktu, opłaty sądowe oraz ewentualny PCC.
Maksymalna wysokość taksy jest określona przepisami i zależy od wartości nieruchomości. Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego stosuje się połowę maksymalnej stawki ogólnej.
Dla mieszkania wartego 600 000 zł maksymalna taksa przy sprzedaży wynosi około 1585 zł netto, czyli 1949,55 zł brutto po doliczeniu VAT. Jest to jednak stawka maksymalna. Wynagrodzenie notariusza może być niższe.
Dlatego jeszcze przed wizytą warto zapytać, jakie koszty pobiera wybrana kancelaria notarialna Katowice i poprosić o wyliczenie całej transakcji. Pozwala to uwzględnić nie tylko taksę, lecz także wypisy, opłaty sądowe i podatki.
PCC może kosztować więcej niż sam notariusz
Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym standardowa stawka PCC wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości.
Przy mieszkaniu wartym 600 000 zł oznacza to 12 000 zł podatku. Przy cenie 800 000 zł PCC wynosi 16 000 zł.
Istotne zwolnienie dotyczy osób kupujących pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym, jeżeli spełniają ustawowe warunki. W takim przypadku 2% PCC nie jest pobierane. Przy mieszkaniu za 600 000 zł oznacza to oszczędność 12 000 zł.
Dodatkowe koszty przy akcie
Do transakcji dochodzi również opłata sądowa za wpis własności do księgi wieczystej. Standardowo wynosi 200 zł.
Osobno płaci się za wypisy aktu notarialnego. Maksymalna stawka wynosi 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę wypisu. Ostateczna kwota zależy więc od długości aktu i liczby potrzebnych egzemplarzy.
Przy kredycie hipotecznym pojawiają się także opłaty związane z ustanowieniem i wpisem hipoteki.
Co sprawdzić przed podpisaniem aktu
Projekt aktu warto przeczytać jeszcze przed spotkaniem. Szczególnej uwagi wymagają dane stron, numer księgi wieczystej, opis mieszkania, cena, terminy płatności i sposób wydania lokalu.
Przy mieszkaniu obciążonym hipoteką trzeba dokładnie sprawdzić sposób spłaty wcześniejszego kredytu. Część ceny może trafić bezpośrednio do banku sprzedającego, a pozostała kwota na rachunek właściciela.
Dobrze przygotowana transakcja sprawia, że sama wizyta u notariusza staje się formalnym finałem zakupu. Kupujący zna wtedy koszty, sposób zapłaty i termin przejęcia mieszkania, a kancelaria ma już sprawdzoną dokumentację potrzebną do sporządzenia aktu.
